sprawdź pytania!
Wycena nieruchomości jest postępowaniem (procesem), w wyniku którego rzeczoznawca majątkowy dokonuje określenia wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości.
Określaniem wartości nieruchomości zajmują się rzeczoznawcy majątkowi. Tytuł "rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej. Dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa. Aby móc wyceniać nieruchomości trzeba najpierw uzyskać specjalne uprawnienia nadawane przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii.
Działalność w zakresie wyceny nieruchomości przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi jest zakazana i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł.
Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi są wpisani do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii.
Każdy, kto chce uzyskać opinię o wartości nieruchomości, może zlecić wycenę. Czasami obowiązek skorzystania z usług rzeczoznawcy majątkowego wynika wprost z przepisów. Udział rzeczoznawcy majątkowego będzie nieodzowny np. w przypadku ustalania wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, zbywania nieruchomości będących własnością publiczną.
Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu kilku podejść, metod i technik, zdefiniowanych odpowiednimi przepisami. Wyboru właściwego sposobu wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj, położenie, przeznaczenie oraz stan danej nieruchomości, a także dostępne dane o rynku lokalnym. Niekiedy sposób wyceny determinowany jest przez przepisy prawa.
Operat szacunkowy stanowi opinię o wartości nieruchomości, która sporządzana jest na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego. Sposób sporządzenia, formę, a także treść operatu określa Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.v. Operat szacunkowy jest dokumentem w rozumieniu Kodeksu Karnego, ponadto może być wykorzystany jedynie do celu, dla którego został sporządzony.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub inne istotne zmiany np. stanu nieruchomości lub lokalnego rynku.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany przez kolejne 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, o ile nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub inne istotne zmiany.
Wycenę nieruchomości każdorazowo sporządza się dla jasnego konkretnego celu, wynika
on z potrzeb zamawiającego. Jednak w zależności od celu wyceny rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości wg uwarunkowań prawnych właściwych dla tego celu. Sporządzenie wyceny dla niektórych celów wymaga konkretnych procedur szacowania
lub sporządzenia dodatkowych dokumentów dołączanych do samego operatu szacunkowego.
W zależności od typu nieruchomości konieczna będzie odmienna dokumentacja. Więcej informacji w zakładce „Dokumentacja”.
• Odpis z księgi wieczystej – odpis można pobrać ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości, które udostępnia usługi związane z księgami wieczystymi na stronie https://ekw.ms.gov.pl/.
• Wypis z rejestru gruntów oraz mapę ewidencyjną można uzyskać we właściwym ze względu na położenie nieruchomości starostwie powiatowym (wydziały do spraw Geodezji i Kartografii).
• Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można uzyskać w urzędzie miasta lub gminy (wydział Architektury i Budownictwa zajmujący się sprawami planowania przestrzennego) właściwym ze względu na położenie nieruchomości. W przypadku braku planu konieczne będzie uzyskanie zaświadczenia ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Wgląd do studium można uzyskać również w urzędzie miasta lub gminy (Wydział Architektury i Budownictwa zajmujący się sprawami planowania przestrzennego) właściwym ze względu na położenie nieruchomości.
• Zaświadczenie o przysługującym prawie do spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego uzyskasz we właściwej spółdzielni mieszkaniowej.
Umowa przeniesienia własności wykonywana jest w formie aktu notarialnego. Umowa opisuje szczegóły istotne dla rzeczoznawcy majątkowego, do których dotarcie bez wiedzy o ich istnieniu często bywa niemożliwe. Mogą to być m. in. różnego rodzaju informacje nieujawnione w księdze wieczystej (obciążenia, powierzchnie dodatkowe, służebności), udziały w innych nieruchomościach (drogach dojazdowych, terenach osiedlowych, lokalach niemieszkalnych).
Czas trwania wyceny jest uzależniony od rodzaju, położenia i przeznaczenia nieruchomości. Ważną rolę odgrywa też dostępność dokumentów niezbędnych do wyceny i ewentualne obciążenia.
W standardowych sytuacjach od czasu oględzin i dostarczenia wymaganej dokumentacji do czasu dostarczenia operatu szacunkowego mija zwykle 5 dni roboczych. Przygotowanie przez Państwa aktualnych dokumentów przed zleceniem wyceny znacząco wpłynie na skrócenie czasu realizacji.
Dla wycen nietypowych termin realizacji ustalany indywidualnie.
Istnieje możliwość przyspieszenia procesu wyceny na specjalne życzenie Klienta.
Opłata za wykonanie operatu szacunkowego wyceny nie zależy od wartości nieruchomości. Koszt wyceny uzgadniany jest po określeniu celu wyceny, rodzaju nieruchomości oraz zakresu niezbędnych do wykonania czynności.
Ostateczny koszt wykonania wyceny jest związany z rzeczywistą pracochłonnością, na którą wpływają m.in. następujące czynniki:
• charakter, wielkość i rodzaj części składowych nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
• sytuacja prawna,
• termin wykonania,
• położenie nieruchomości.
Koszt usługi ustalany jest każdorazowo indywidualnie dla każdego klienta w zależności od powyższych czynników.
W celu zapoznania się z przykładowymi cenami sporządzenia operatów szacunkowych zapraszamy do zakładki „Cennik”.
Zdecydowanie tak! Operat szacunkowy pozwoli określić wartość nieruchomości w sposób obiektywny i oparty o realne dane rynkowe. Samodzielne określanie ceny opiera się zwykle o ceny ofertowe (dostępne w internecie), a to powoduje zawyżenie wartości o nawet 30%. Miarodajna informacja o wartości nieruchomości daje lepszą pozycję negocjacyjną oraz ułatwia określenie możliwego upustu/rabatu. Dodatkowo, w operacie szacunkowym zostanie opisany pełny stan nieruchomości, w tym czynniki mające zasadniczy wpływ na jej wartość.
Co do zasady powszechnie przyjęte jest, że „jedna księga wieczysta to jeden operat szacunkowy”. Zatem jeśli nieruchomość składająca się z kilku działek jest opisana w jednej księdze wieczystej to może być wyceniona w jednym operacie. W przypadku nieruchomości opisanych w dwu lub więcej księgach wieczystych w większości przypadków należy sporządzić oddzielny operat dla każdej nieruchomości. Są jednak od tego wyjątki, np. nieruchomość gruntowa oraz udział w sąsiedniej nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową. Albo kilka odrębnych działek (nieruchomości) stanowiących gospodarczą całość (np. teren fabryki). W takich przypadkach w jednym operacie szacunkowym możemy uwzględnić kilka nieruchomości.